Criterios de actuación y funcionamiento de las plataformas certificadoras


plataformas certificadoras

Las plataformas certificadores. Historia,  evolución y criterios de actuación.             

Los antecedentes——————————————–

En base al pasado reciente de la legislación sobre la certificación de eficiencia energética:

  • Febrero 2012 Primer borrador

REAL DECRETO POR EL QUE SE APRUEBA EL PROCEDIMIENTO BÁSICO PARA LA CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS EXISTENTES

Aún se habla de “edificios existentes”. Se contemplaba como la transposición de la Directiva 2002/91/CE y como segunda parte del RD 47/2007 de certificación de edificios de nueva construcción.

  • Junio 2012 Segundo borrador

PROYECTO DE REAL DECRETO POR EL QUE SE APRUEBA EL PROCEDIMIENTO BÁSICO PARA LA CERTIFICACIÓN DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS

  • Abril 2013 Real Decreto

REAL DECRETO 235/2013 DE 5 DE ABRIL. POR EL QUE SE APRUEBA EL PROCEDIMIENTO BÁSICO PARA LA CERTIFICACIÓN DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS.

Se contempla finalmente como refundición del RD 47/2007, la Directiva 2010/31/ UE (que deroga a la 2002/91/CE) y el procedimiento básico para la Certificación de la eficiencia energética de edificios existentes, para crear una única ley.

Reacción ante la aprobación——————————————–

    El lanzamiento de una normativa de obligado cumplimiento a partir del 1 de Junio 2013, con una cierta falta de claridad y algo “ambigua” en algunos de sus términos, la posible generación de una importante bolsa de trabajo y la posible apertura a distintos colectivos para el desarrollo del mismo, ha generado tres fenómenos:

  1. La aparición de un número indeterminado, de profesionales especialistas en Eficiencia Energética. Pierden importancia las titulaciones de Arquitecturas e Ingenierías, para reconvertirse en “Certificadores de Eficiencia Energética”.
  2. En paralelo, la aparición de un número también indeterminado de empresas y organizaciones, que realizan una labor técnica y comercial, Plataformas, Escuelas de formación, Consultoras.
  3. Intervienen finalmente otro tipo de organizaciones, de carácter exclusivamente comercial: Bancos, Tasadoras, Inmobiliarias.

Es importante reseñar que no se puede generalizar el comportamiento de ninguno de los tres grupos. Aunque si apuntar, que pasada la aprobación, las condiciones en los tres grupos han ido degradándose paulatinamente.

Análisis Plataformas de Certificación Energética——————————————–

Con  distintos modelos de funcionamiento, aunque en líneas generales son “comparadoras” de presupuestos. Proceden de distintas vías, Ingenierías, Arquitecturas, Asociaciones, Organizaciones, Tasaciones…Bases de datos de técnicos certificadores a los que intermedian y ponen en contacto con los Promotores y Propietarios que requieren una Certificación.

A.- ¿Qué piden o preguntan, para inscribirse?

Los datos requeridos han ido evolucionando desde febrero de 2012.

Datos completos del técnico para facturación (incluido número de cuenta bancaria)

Titulación:

            Varios casos:

A-    No se pedía titulación, sobre todo para realizar algún curso complementario)

B-    LOE: Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero industrial, Ingeniero Técnico Industrial.

        A partir de la aprobación definitiva

C-    La titulación habilitante para realizar certificados de eficiencia energética de edificios existentes está regulada en el RD 235/2013 de 5 de abril.” (A partir de la aprobación definitiva)

Colegiación, Colegio profesional

Lo definen como no obligatorio o voluntario. En cualquier caso, el certificado de colegiación evita enviar el título. Algún caso de exigencia obligatoria.

Certificado de estar al corriente de las obligaciones tributarias.

Tipo de colaboración:

Empresa, Autónomo, Ingeniería, Inmobiliaria, Administrador de fincas, Gestión de Activos inmobiliarios, Banco, Aseguradoras

Pasada la aprobación: Técnico colaborador o “Técnico ayudante”

SRC Voluntariamente “en el caso de que alguna certificación lo requiera”

Cursos realizados de Certificación.

Se premian mucho los “Master” en eficiencia Energética y se priman los cursos realizados de las opciones simplificadas, pero no se determinan como obligatorios.

¿Qué procedimientos manejas? Obligatorio en la mayoría de los casos, pero con la posibilidad de realizar un curso gestionado o llevado a cabo por la propia plataforma

¿Quieres hacer un curso con nosotros?

Zona, radio de actuación y disponibilidad horaria, provincia, ciudad y distancia en kilómetros.         Turnos de Mañana o tarde o ambos.

Número de certificaciones mensual….¿Acepta certificaciones expres?

Idiomas

Algunos casos aunque cada vez con mayor frecuencia:

¿Acepta actuar sólo como técnico para la visita al inmueble y realizar la recogida de datos?

¿Acepta trabajos a precio cerrado para otras organizaciones? Bien se pregunta esta cuestión o se ofrecen distintas modalidades de inscripción. Aceptar trabajos en paquetes para terceros exige un pago mensual fijo, o la advertencia de que los honorarios serán inferiores y en cualquier caso se notificará previamente.

B.- Cursos:

Referido a Cursos sobre los procedimientos simplificados CE3 Y CE3X, documentos reconocidos para la certificación de Edificios existentes.

Aproximadamente entre un 60-70% de las plataformas ofrecen directamente cursos complementarios sobre el manejo de las herramientas simplificadas de Certificación, bien directamente o mediante convenios de colaboración con escuelas de formación. Cabe comentar que:

  1. No se impone en ningún caso como obligatorio para la inscripción
  2. Aquellas con pago por inscripción, o con distintas modalidades de cuentas de pago, liberan de este, a aquellos que realicen estos cursos.
  3. Recordar que hoy por hoy no existe ningún curso que “habilite” como Certificador de Eficiencia Energética.

C.- ¿Cómo actúan la combinación de Plataforma-Técnico-Presupuesto?

El técnico certificador recibe una oferta a presupuestar, envía su presupuesto y la plataforma facilita al cliente un listado de técnicos y ofertas. El cliente decide libremente a quien contratar.  Una vez el cliente selecciona al técnico la plataforma le cobra la totalidad del presupuesto –la plataforma paga al técnico- o un porcentaje a modo de fianza-el técnico es el responsable del cobro del resto al cliente.

En otros casos es el técnico es el que factura al cliente y paga a la plataforma.

Posteriormente el sistema evoluciona y algunas solicitan que sea el técnico el que elabore sus presupuestos según criterios de tipología de edificación, lejanía y superficie. De esta manera el propietario o la propia plataforma decide a quien elegir en función de las cantidades presupuestadas y con este sistema afirman que se gana tiempo. Otras precisamente hacen lo contrario. Consideran que no se debe “guiar” al técnico a la hora de decidir su presupuesto.

En algunos casos las plataformas dictaminan toda una serie de amplias normas sobre la toma de datos – facilitando fichas de apoyo- y sobre los procesos de certificación dando además apoyo.

Tipos:

A.- Valor estimado Técnico = Presupuesto.

B.- Cuota Fija Técnico por Informe + % Beneficio Plataforma = Presupuesto

C.- Valor estimado Técnico + % Beneficio Plataforma = Presupuesto.

D.- Valor estimado Técnico + % Beneficio Plataforma + Cuota Mensual = Presupuesto (Inmuebles a precio cerrador por Plataforma – “Agente inmobiliario”)

   En líneas generales, las comisiones demandadas por las plataformas oscilan entre el 15-20% del precio del certificado. Pasada la aprobación y cada vez con mayor asiduidad, se pretenden unas comisiones del 30%

Hay que mencionar determinadas plataformas que “no cobran” por los servicios. Los técnicos aparecen “visibles” directamente por provincias. La intención es precisamente facilitar a los técnicos poder “saltarse” las comisiones percibidas por otras plataformas y ofrecer a los propietarios un contacto directo con los técnicos de su zona.

D.- ¿Cuánto están pidiendo los técnicos en las plataformas?

El baremo  es muy diverso, desde precios muy bajos a precios muy altos pero podemos obtener diferentes reflexiones:

A.- La horquilla existente en la actualidad es demasiado amplia y confunde a los propietarios.

B.- Las tarifas muy bajas generan desconfianza.

C.- Los precios muy bajos reseñados en el inicio de la aprobación del Real Decreto han iniciado un aumento leve (10 €) hasta día de hoy. No cubren gastos y poco a poco comienzan a ser conscientes de que estas tarifas extremas no conducen a ninguna parte. (Hablamos de forma generalizada). A título de ejemplo, dos semanas antes de la aprobación, los precios requeridos por los técnicos para un piso de 100m² en un bloque, oscilaban entre 80-300€. Dos semanas después, entre 90-240€.

E.- Punto de inflexión. Plataforma, Tasadoras, Bancos, grandes ofertas y grandes Inmobiliarias.

E.1- Los nuevos competidores de las Plataformas.

En previsión de futuros benéficos ha aparecido la competencia directa y contundente de las plataformas certificadoras.

-. Tasadoras.

En nombre de las Tasadoras…..“Nuestros técnicos pueden emitir el certificado aprovechando la visita al inmueble cuando van a realizar la tasación. De esta manera, se puede optimizar el precio final tanto de la tasación como de la emisión del certificado aprovechando sinergias” (Desde EL Confidencial). En la actualidad han sido conscientes de los graves inconvenientes de mezclar y facturar distintos conceptos y crean sociedades paralelas para la certificación.

-.Grandes ofertas de portales que ofrecen descuentos importantes,  descuentos directos de hasta el 70% (¿Descuentos en base a qué?)

E.2-  La relación entre Plataforma, Bancos y Grandes Inmobiliarias.

Aparición de un nuevo producto a realizar por el Técnico, informes con precio cerrado a bajo coste de cara al Técnico Certificador, con condiciones específicas en tiempo y otros puntos.

E.3 – Conclusiones del punto de inflexión:

A-   Disminución considerable de los precios ofertados en la redacción de los Certificados Energéticos. El acceso del técnico además a los encargos de “gran volumen” requiere a menudo del pago mensual de una inscripción.

B-   El beneficio del Técnico se considera por el volumen de encargos realizados. Provocando un aumento del tiempo y esfuerzo de trabajo para un mismo rendimiento.

C-   Observamos repetidamente el gravísimo error del concepto mercantilista de los “convenios de gran volumen” o de los “paquetes atractivos”. Un técnico puede realizar un número limitado de certificaciones mensualmente. El aumento de encargos no reduce el tiempo de ejecución.

D-  Un mayor número de Informes acotados en tiempo de entrega, sólo puede ser reflejo de una falta de rigurosidad en la elaboración del certificado.

E-   Menor oportunidad de certificar inmuebles para el “Técnico Certificador individual” que no asume las exigencias de las plataformas certificadoras.

F-   Mayor oportunidad de negocio para aquellos gestores inmobiliarios con grandes volúmenes que trabajan en conjunto con las plataformas, en base a la explotación de los técnicos.

Coste Informe = Redacción a bajo coste + Aumento Beneficio Gestor inmobiliario. Ya no es el técnico el que ofrece el presupuesto, sino que le viene impuesto. (50-120€) 

G-  El aumento del tiempo de ejecución de los certificados derivado de la obligación del Técnico, del Registro en determinadas CCAA, no se valora ni se premia.

H-  Precios ofertados al cliente a un coste relativamente menor, pero desconociendo el “beneficio del gestor inmobiliario” Es decir, se ha “perdido” la transparencia del proceso honorarios técnico = coste del certificado para el propietario. Sabemos lo que cobra el técnico pero no lo que le cuesta al propietario.

Conclusión global————————————————————–

Escrito hace un año:

….”sino por la creación de empleo de alto valor añadido, o al menos ampliar, renovar y diversificar las alternativas de trabajo. Precisamente hace pocos días se publicó una noticia en cierto modo alarmante, tanto por la colegiación obligatoria o no, como por el posible cambio que pueda producir en las atribuciones profesionales:”

“El objetivo que se marca el Ejecutivo es “fortalecer el principio de libertad de acceso y ejercicio en todas las actividades profesionales”. Se pretende remover “las barreras injustificadas y desproporcionadas en la prestación de servicios profesionales”, lo que favorecerá la competencia y la prestación de servicios a un mejor precio.”

  Vamos camino de la prestación de servicios a un menor precio, pero no tanto en los costes para los propietarios y si en los honorarios técnicos. Aparte, un inmediato agotamiento, de lo que podía haber sido una fuente de trabajo sostenible.

Artículo elaborado por Luis Ruiz de la Fuente Perera (Arquitecto Gestor Energético) 

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